آیا افزایش اجاره بهای مسکن سر به فلک خواهد کشید؟

60 نفر 5 دقیقه
افزایش اجاره بهای مسکن - مدیریت ثروت مانو

فصل تابستان و اوایل پاییز معمولا سر رسید موعد اجاره‌ی مسکن است و در این روزها تب و تاب بازار اجاره‌ی ملک بسیار بالا می‌رود. از اوایل تابستان سال 1399 تا کنون قیمت ملک با سرعتی باورنکردنی رو به بالاست و مستاجران همواره در حال مشاهده افزایش اجاره بهای مسکن بوده‌اند.

حال سوال اینجاست که این روند تا کی ادامه دارد؟ آیا بازار اجاره‌ی مسکن اصلا کشش این حجم از افزایش قیمت را دارد؟ دولت جدید چه برنامه‌هایی برای این مسئله دارد؟ در این مقاله قصد داریم ابعاد این مسئله را بررسی کنیم.

عوامل موثر بر نرخ اجاره بها

برای تحلیل و پیش‌بینی اجاره‌بها در آینده باید عوامل موثر بر آن را بشناسیم و تحلیل کنیم. در ادامه به این عوامل و نحوه‌ی اثرگذاری آن‌ها بر نرخ اجاره خواهیم پرداخت. قابل ذکر است این تحلیل‌ها با توجه به وضعیت پایتخت که تمام کشور از آن تاثیر می‌پذیرد انجام خواهد شد.

قیمت مسکن

قیمت اجاره‌ بها به طور مستقیم از قیمت مسکن تاثیر می‌پذیرد. در عرف قیمت رهن کامل یک ملک مسکونی با توجه به عمر ساختمان بین یک چهارم تا یک ششم قیمت ملک است. یعنی اگر خانه نوساز باشد، قیمت رهن آن یک چهارم قیمت کل ملک است و هرقدر از عمر ساختمان گذشته باشد این عدد به یک ششم نزدیک می‌شود. حال این قیمت می‌تواند تبدیل به حالتی شود که ملک به صورت پرداخت رهن و کرایه‌ی ماهانه، اجاره شود.

سیاست‌‌های دولت دربارهی اجاره بها

قیمت ملک را بازار تعیین می‌کند و دولت توانایی دخالت مستقیم در این امر را ندارد. البته در دو سالی که گذشت و با توجه به شیوع ویروس کرونا دولت به صورت اضطراری قانونی را وضع کرد که هیچ صاحب‌خانه‌ای حق ندارد عذر مستاجر را بخواهد. به بیان بهتر نمی‌تواند از مراجع قانونی اقدام به این کار کند. همچنین با توجه به این قانون حداکثر افزایش اجاره بهای مسکن 25 درصد است و قانونا موجر نباید مبلغی بیش از این را به اجاره قبلی اضافه کند.

در این جا چند مسئله پیش می‌آید. ابتدا مشکلاتی به سمت خانه‌اولی‌ها سرازیر می‌شود. کسانی که تا کنون مسکنی اجاره نکرده بودند و با قیمت‌های سرسام‌آور مواجه می‌شوند. در وهله‌ی دوم مسئله برای کسانی سخت می‌شود که سال‌ گذشته با نهایت توان خود و در زمان گرانی ملکی را اجاره کرده‌اند و حالا همان 25 درصد نیز برای آن‌ها زیاد است.

با این همه سیاست دولت و تعیین این قانون در مواجهه با شرایط کرونا تا حدی بر بازار اجاره‌ی مسکن تاثیر گذاشته و کار برخی مستاجران را راحت کرده است.

عوامل موثر بر قیمت مسکن

پیش‌تر گفتیم برای تحلیل افزایش اجاره بهای مسکن ابتدا باید عوامل موثر بر قیمت مسکن را شناخت.

نرخ زمین و املاک کلنگی

بین 40 الی 60 درصد قیمت هر ملک مسکونی را قیمت زمین آن مشخص می‌کند. به صورت میانگین 50 درصد قیمت خانه را قیمت زمین یا به نوعی ملک‌های کلنگی در نظر می‌گیریم. سازندگان عوامل مختلف بر بازار را بررسی می‌کنند و اگر پیش‌بینی آنها رونق وضعیت مسکن در آینده باشد سراغ خرید املاک کلنگی می‌روند و شروع به ساخت و ساز می‌کنند. در حالی که اگر بدانند وضعیت قرار است راکد باشد به سراغ خرید املاک کلنگی نمی‌روند.

6 ماهه دوم سال 99 همچنان با کمبود عرضه و افزایش دامنه‌ی رکود مواجه بودیم. بنابراین بنظر می‌رسد اگر وضعیت به ثبات نرسد همچنان سازندگان به سمت خرید املاک کلنگی نمی‌روند چراکه قیمت این املاک نیز رو به افزایش است و با وجود رکود و حاشیه‌ی سود پایین، سازندگان علاقه‌ای به شروع ساخت‌وساز ندارند و همچنان دست نگه داشته‌اند و تداوم این وضعیت قطع به یقین قیمت املاک کلنگی و در نتیجه قیمت مسکن را به طور کلی بالا می‌برد.

نرخ مصالح ساختمانی

قیمت مصالح ساختمانی از اصلی‌ترین فاکتورهایی است که بر روی قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد. هم مقدار قیمت و هم ثبات آن به طور واضح بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد. در حال حاضر قیمت مصالح با اختلاف از تورم پیشی گرفته و به طرز غیرقابل باوری بالا رفته است.

تا جایی که اکثر تحلیل‌گران و متخصصان این بازار معتقدند که این قیمت‌ها منطقی نیست و به قولی حباب است و هر طور شده باید پایین بیاید. تنها زمان می‌تواند مشخص کند که وضعیت مصالح به چه شکل خواهد بود چراکه سیاست‌های دولت در این زمینه اثرگذار است.

سیاستهای دولت

سیاست‌های دولت در دو بخش اصلی تاثیرگذار است.

  • تعیین قیمت مصالح
  • سیاست‌گذاری و قانون‌گذاری درباره‌ی اعطای تسهیلات مسکن

از آن‌جا که دولت جدید به تازگی شروع به کار کرده است، سیاست‌های آن بسیار مبهم است. باید دید آیا از سیاست قیمت دستوری در ارتباط با مصالح ساختمانی مخصوصا، آهن‌آلات استفاده خواهد شد یا خیر. با توجه به وضعیت بورس و شکایت‌های بسیار مال‌باختگان بورس، بنظر نمی‌رسد دولت چنین سیاستی را در پیش بگیرد چرا که صنایع فولاد و آهن‌آلات به طور مستقیم با بورس در ارتباطند و در صورت تعیین قیمت دستوری بر بورس تاثیر منفی می‌گذارند.

همچنین سیاست دولت جدید در ارتباط با اعطای تسهیلات خرید مسکن و یا اجاره‌ی آن بسیار تعیین‌کننده است. پیش از این تسهیلاتی که در نظر گرفته می‌شد با قیمت‌های واقعی در بازار هم‌خوانی نداشت و عملا تاثیر به سزایی بر بازار مسکن نمی‌گذاشت. باید دید که بعد از این شرایط وام و تسهیلات مربوط به مسکن چگونه خواهد بود و دولت در این باره چه اقداماتی خواهد کرد.

سرمایه گذاری آنلاین، ضامن نقدشوندگی مدیریت ثروت مانو

نرخ رشد ازدواج، جمعیت و تقاضا برای مسکن

آخرین و البته یکی از مهم‌ترین فاکتورهای تعیین قیمت در بازار مسکن، تقاضا است. نرخ رشد جمعیت و میزان ازدواج به صورت مستقیم بر میزان تقاضا، کشش بازار و در نهایت قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد. گرچه قدرت خرید مردم به صورت چشم‌گیری کاهش یافته و این موجب کاهش تقاضا می‌شود اما نرخ رشد جمعیت تا سال 1409 مثبت پیش‌بینی شده و ازدواج‌ها در دو سال اخیر افزایش یافته‌است و در نتیجه به صورت منطقی باید میزان تقاضا افزایش یابد. افزایش تقاضا نیز با افزایش قیمت همراه خواهد بود.

سخن پایانی

در شرایط اقتصاد تورمی کشور که هر ساله شاهد افزایش اجاره بهای مسکن هستیم، در صورتی که به درستی از ابزارهای سرمایه‌گذاری استفاده نشود، ارزش دارایی به تدریج کاهش می‌یابد و قطعا سال به سال باید منتظر کاهش متراژ و جابجایی منطقه محل زندگی باشیم.

سامانه مدیریت ثروت مانو، شرایطی را فراهم کرده است که افراد با هر سطح از دانش اقتصادی و بدون نیاز به صرف زمان بابت تحلیل و رصد اخبار، بتوانند متناسب با درجه ریسک‌پذیری خود و به صورت غیرمستقیم در بهترین فرصت‌ها، سرمایه‌گذاری کنند.

  • انتشار

دیدگاه‌ها

دیدگاهتان را بنویسید

هیچ نظری برای این مطلب نوشته نشده، شما اولین نفر باشید.